消费者未收到购房时开发商承诺送的物业管理费的维权点评

服务不同于买卖，合同关系须认清

案情简介

      2019年7月，消费者黄先生到中山市神湾镇某楼盘看房，刚好该楼盘正在进行促销，房地产开发公司职员告知黄先生，现在认购，开发商将赠送一年物业管理费。黄先生刚好看中该楼盘一个单位，于是黄先生高兴地与开发商签约，双方同时签订了一份购房优惠确认书，该公司承诺黄先生于2021年2月收楼后即可获得物业管理费赠送。
     黄先生2021年收楼入住后，直至8月底仍未收到该笔赠送的物业管理费，黄先生期间分别联系物业公司与开发商均未得到回应。黄先生感到自己“就像皮球被物管和开发商踢来踢去”，于是投诉至神湾镇消委分会。经分会调解，该房地产开发公司最终将承诺赠送的物业管理费于9月底存入黄先生的物业费缴费账户。

 

消委会点评

      买房赠送物业管理费是开发商一种常用促销手段，但也常常在购房者收楼入住后产生纠纷。其原因除了开发商违约，还由于大部分购房者不清楚物业管理与房屋买卖的法律关系，在购房时缺失开发商的书面协议保障又或广告、协议条款含糊，导致购房者后续维权困难。

 

      从法律角度来看，物业管理与房屋买卖是两种独立的法律关系，房屋买卖当事人一方是开发商，另一方是购房者，两者都是买卖合同关系。而物业管理当事人一方是物业管理公司，一方是住户，两者间是服务合同关系。

 

      通常，由于部分前期物业管理公司为开发商子公司，卖房的开发商也可能同时承担了物业管理者的角色，而购房者往往就是业主，会形成这两种合同关系在主体方面有一定重合，但无论如何，这两种合同关系在法律上是独立而有区别的，开发商和物管两者作为独立承担责任的主体，法律上不能互相取代。

 

      所以，除非开发商以直接支付的形式赠送物业管理费，开发商不能将有关物业管理具体内容的条款直接规定在售楼合同中，这样做属于越俎代庖，构成不当处理他人权利的情形。从法律的角度来讲，开发商没有签订这种非直接支付形式赠送物业管理费条款的主体资格，此类协议应当由物业管理公司与购房者签订。以开发商为主体签订的类似协议，依据《民法典》第一百五十七条的规定，将因法律行为无效而不发生效力，有过错的一方需要为对方由此所受到的损失承担赔偿责任。