贷款买房要审慎，认购协议莫乱签
案情简介
2021年5月，消费者曾先生夫妇到中山市黄圃镇某楼盘看房，在售楼员引导下，曾先生看中该楼盘一个单位，想以曾太太的名义购买该单位，但对于曾太太能否顺利贷款没有把握，于是咨询该售楼员。售楼员向曾先生夫妇介绍了贷款手续并承诺，如属于曾太太贷款未通过，可以取消买卖，退回定金。在售楼员催促下，曾先生确定了楼房座数及楼层等资料，并按要求缴付了定金2万元。其后，曾太太在办理贷款手续时，由于征信问题导致贷款未能通过，由于曾先生夫妇无力全款买楼，因此向该公司提出解除认购，并要求按照售楼员承诺退回2万元定金。未果，遂投诉至黄圃镇消委分会。经黄圃镇分会工作人员调解，开发商同意退还曾太太定金2万元，双方解除买卖合同。
消委会点评
商品房买卖合同或认购书签订后，因买方的贷款未能获银行通过，导致买卖无法继续，从而引发纠纷的投诉时有发生。那么，当中如何确定责任归属？对于买方请求解除认购合同退回定金的诉求能否支持，是消费者较为关心的问题，期间往往涉及比较大的争议金额。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号修改的司法解释之一）第十九条的规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。因此，按照上述规定，买方贷款未能获银行通过，导致买卖无法继续的归责原则，应分为两类：
其一是“因当事人一方原因”，即责任由有过失的一方承担的情形；
其二是“不可归责于当事人双方”，即双方均不存在过失的的情形。
上述个案，曾太太在未了解自己征信情况下贸然认购，最终贷款未能通过导致买卖无法继续，其情形接近法条所指的“买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的”的情形，本来应该承担责任。但结合整个购买过程，交易双方签订认购书时，开发商代表的售楼员向曾先生夫妇承诺，如属于曾太太贷款未通过，可以取消买卖，退回定金。而且，作为在对于顾客贷款是否能通过拥有更多资讯和专门知识的交易方，售楼员涉嫌存在未尽真实告知或某程度上误导消费的违规操作。因此，黄圃分会工作人员结合整个购买过程，认定买卖无法继续不可归责于消费者，最终促成双方解除买卖合同，开发商退还曾先生夫妇定金。
近年来，类似上述因贷款问题引发商品房买卖纠纷日益增多，商品房买卖动辄涉及较大交易金额，达成调解往往并不容易。因此，市消委会提醒消费者进行商品房买卖时应更多了解相关政策、规定，对涉及重大事项的交易条件或承诺，应要求销售方以书面方式明确，并注意保留与销售人员的沟通记录，以保障自己的合法权益。
